買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。下面由學習啦小編為你詳細介紹買賣不破租賃的相關法律知識。

　　商品被法院拍賣適用買賣不破租賃嗎?

　　【案情】

　　2012年6月5日，張某與楊某簽訂了一份房屋租賃合同，約定以每年8萬元的價格將楊某名下位于江南區(qū)南國花園商城的門面房一間出租給張某用于經營餐館，合同期限兩年。張某不得轉租，如需裝修需要楊某的同意，合同簽訂后張某便將兩年的租金一次性給予了楊某。

　　2013年2月10日，楊某因舉債過多無力償還，其名下用于出租的位于南國花園商城的門面房被法院強制拍賣。競買人王某拍得此房屋。此時新的房主王某要求張某停止經營并搬離該門面房。張某不同意要求繼續(xù)履行合同。雙方協(xié)商未果。于是王某在2013年6月8日起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求張某支付2013年2月10至合同解除之日的租金。

　　【分岐】

　　第一種觀點，用于出租的房屋雖被拍賣，拍賣雖然轉移了房屋的所有權并不影響張某與楊某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續(xù)履行，新的房主王某可以向楊某主張房屋的租金，而不能向張某主張房屋的租金，張某通過拍賣取得房屋所有權后，相對于楊某預先收取的房屋租金就沒有合法的依據(jù)，屬于不當?shù)美?，應當屬于張某那部分的房屋租金給付于張某。

　　第二種觀點，對于張某與楊某所簽訂的房屋租賃合同應當繼續(xù)履行，新的房主王某不能向楊某或張某主張房屋的租金，因為在拍賣時王某已經知道此房屋有租賃權，根據(jù)買賣不破租賃原則，新房主應當承受此負擔，不能在明知房屋租賃合同存在的情況下，再向張某或楊某主張收取租金的權利。

　　【評析】

　　此案爭議的焦點為新房主王某是否有權收取租金以及向誰收取租金?

　　應當向楊某主張自己的權利，理由如下：

　　一、拍賣的房產是不動產，在這個不動產拍賣之前就存在租賃權，如何協(xié)調好新房主王某的利益和張某的利益，在實踐中，都是采用承受主義。即楊某與張某所簽訂的房屋租賃合同，對于新房主王某是有約束力的，新房主王某必須承受此租賃合同;

　　二、租賃權的實現(xiàn)重在租賃物的使用價值，因此最高人民法院《關于人民法院關于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》中對于租賃權采用了承受的原則，即對于拍賣財產上的租賃權及用益物權不因拍賣而消滅;

　　三、對于新房主張某如何實現(xiàn)自己的權利，筆者認為，應當向原出租人楊某主張權利。該門面房拍賣成功后，楊某已不再是所有人，如此時楊某仍然獲得租金，于法無據(jù)，涉嫌不當?shù)美Ｒ虼送跄硲斚驐钅持鲝埛颠€該租金。

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　　買賣不破租賃的適用范圍

　　從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。

　　《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。”

　　值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。

　　我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。

　　在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

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